Vivir a una distancia corta de un centro comercial puede ser una buena noticia porque tienes a la mano muchos servicios. Pero ¿cuánto influyen este tipo de lugares en el mercado de inmuebles? Desde Properati analizamos propiedades alrededor de estos puntos comerciales en Quito y Guayaquil basado en la pregunta: ¿vivir cerca de un centro comercial es más costoso o más económico?
Los resultados los puedes ver en los siguientes gráficos (uno por cada ciudad). Las barras con fondo color rojo son los shoppings que generan una variación positiva en los precios de viviendas dentro de un radio cercano. Las que tienen un fondo celeste presentan un decrecimiento.
Quito
Hay dos tendencias marcadas. La primera es que los shopping malls en el Centro Norte y en el valle de Tumbaco tienen un impacto positivo en los precios de las propiedades cercanas. Lo contrario sucede en el sur, el extremo norte y en el valle de Los Chillos, donde estos puntos comerciales tienen un efecto negativo en los valores de propiedades aledañas. Sin embargo, ambos casos tienen excepciones que deben ser analizadas por su dinámica urbana.
Para el análisis, Properati geo-localizó inmuebles dentro del radio de 700 metros, para las cercanas, y un radio de 2000 metros, para las alejadas de 15 centros comerciales en Quito.
Más cerca, más caro
La presencia de tres centros comerciales en el Centro Norte de la capital tienen un efecto de crecimiento similar en viviendas aledañas. El Quicentro Norte, CCI y El Bosque impactan en las propiedades cercanas con un 12% de subida de precios. Es decir, los inmuebles dentro de un radio próximo son más caras que las que están alejadas.
Entre los barrios aledaños a El Bosque este punto comercial se encuentra el Quito Tenis, reconocido por su altos edificios y plusvalía creciente. Así mismo, cerca del CCI y Quicentro Norte hay proyectos inmobiliarios en la Av. Naciones Unidas y República de El Salvador.
Otros centros comerciales que producen un incremento porcentual de precios en los inmuebles cercanos son La Esquina, Scala Shopping, CC Plaza Cumbayá y Paseo San Francisco.
Más cerca, más barato
Existen malls que tienen una influencia contraria en los precios de los inmuebles. Esta característica se cumple en la zona sur, norte y el valle de Los Chillos. El caso más significativo, es la zona cercana al CC Atahualpa (Sur de Quito). Las propiedades próximas son 44% más baratas que inmuebles del mismo tipo ubicados a mayor distancia.
Lo mismo sucede en los vecindarios cercanos a El Condado Shopping (Norte), Paseo del Valle (Valle de Los Chillos), Portal Shopping (Norte) y El Recreo. Una de las características que cumplen estos malls es su factor masivo en cuanto a oferta de servicios y productos. Muchos incluyen supermercados, tiendas de ropa y entretenimiento. Lo que los convierte en un eje de concurrencia amplio.
Las excepciones
Hay un punto comercial que resalta en este análisis. El Quicentro Sur, ubicado en Quitumbe, tiene un impacto de crecimiento en los precios de las casas y departamentos cercanos. La situación de este centro comercial está contracorriente con la tendencia que marca la zona sur de la ciudad. La razón puede deberse a que “en los alrededores de este popular shopping hay un crecimiento inmobiliario en auge. Y el Quicentro Sur es el eje para muchas actividades de los habitantes del sector de Quito”, explica Andrés Vega, director ejecutivo de Properati en la zona andina. Las propiedades dentro de un radio de 700 metros presentan un precio 38% más elevado que las que están dentro de 200 metros a la redonda.
Otra excepción se presenta en el centro norte. El centro comercial El Jardín (Centro Norte) influye de manera negativa en las propiedades que quedan a pocos metros. Los valores de las viviendas pueden llegar a disminuir en un -9% respecto de las que se encuentran a más de 2000 metros de distancia. La demanda de servicios de este tradicional mall quiteño complica aún más una de las zonas más conflictivas de tráfico vehícular. Las avenidas que lo rodean son la Mariana de Jesús, Amazonas y República.
En todos estos casos, los centros comerciales son solo un factor de muchos que pueden influir en el valor de una vivienda.
Si deseas conocer a detalle los valores de cada barrio cercano a cada centro comercial ingresa a este link.
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Guayaquil
El impacto de los malls en las viviendas cercanas en Guayaquil se presenta bajo la lógica de los macro zonas y de manera más diversa. La mayoría de centros comerciales localizados en Vía a Samborondón y Vía a la Costa tienen un efecto positivo en la variación de los precios de inmuebles aledaños. En cambio, los puntos comerciales que producen una baja en los precios de las propiedades cercanas son de diferentes zonas, incluyendo el sur, norte y sectores en las afueras de la urbe.
Más cerca, más caro
La exclusiva Plaza Lagos, en Vía a Samborondón, lidera la lista de shoppings que generan un impacto positivo en los precios. La variación promedio que analizamos alcanza un 40% de las casas dentro de un radio de 500 metros, comparado con el precio de las viviendas hasta un perímetro de 1500 metros. El desarrollo inmobiliario alrededor de este punto comercial sigue en crecimiento.
Por el otro lado de la ciudad, vivir cerca de Laguna Plaza y Costalmar, en Vía a la Costa, significa que los precios se elevan aproximadamente un 25% y 19%, respectivamente. Vía a la Costa es otro punto atractivo para los jugadores del mercado inmobiliario. Nuevas urbanizaciones, edificios y casas se encuentran en construcción o por estrenar. Sin duda, el interés por estar cerca de un centro comercial, por su oferta de servicios básico, no pasa desapercibido.
Más cerca, más barato
Una curiosidad resalta en este análisis, el centro comercial Plaza Batán, en Vía a Samborondón, lidera la lista desde el otro extremo. Las casas aledañas son 22% más baratas que las que se encuentran más alejadas. La razón detrás de estas cifras se debe a que en esta zona exclusiva, las urbanizaciones localizadas a más de 500 metros de distancia son algunas con los precios más altos por m². Hablamos de La Laguna, Ciudad Celeste y Laguna del Sol.
Otros sectores en donde los precios de las viviendas disminuyen al estar cerca de un centro comercial son el Centro y Vía a La Aurora. El Malecón 2000 influye un 9% de variación negativa en los valores en oferta. Y el Piazza Villa Club tiene un efecto a la baja del 8% en los precios. En el caso del Malecón 2000 es un sitio turístico rodeado de propiedades antiguas y locales tradicionales.
Aclaraciones metodológicas
Quito:
- Se consideran propiedades cercanas a cada centro comercial las que se ubican dentro de un radio de 700 metros de distancia.
- Las propiedades lejanas a cada centro comercial son las que se ubican dentro de un radio de 2000 metros de distancia.
- Se obtuvieron precios promedio en dólares de todas las propiedades de los inmuebles en los 2 radios indicados. Se obtuvo el promedio de los valores por m².
- La muestra contó con más de 4000 propiedades analizadas.
- Se utilizaron departamentos de 1,2,3 dormitorios.
Guayaquil:
- Se consideran propiedades cercanas a cada centro comercial las que se ubican dentro de un radio de 500 metros de distancia.
- Las propiedades lejanas a cada centro comercial son las que se ubican dentro de un radio de 1500 metros de distancia.
- Se obtuvieron precios promedio en dólares de todas las propiedades de los inmuebles en los 2 radios indicados. Se obtuvo el promedio de los valores por m².
- La muestra contó con más de 6000 propiedades analizadas.
- Se utilizaron casas.
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