Las viviendas en Latinoamérica muestran dos tendencias al combinar precio y tamaño: los departamentos crecen proporcionalmente, mientras las casas desproporcionadamente. Desde Ciudad de México, pasando por Lima, hasta Buenos Aires, la relación entre el espacio y el costo del inmueble es directa; mientras el precio crece, el área también.
Properati, el portal inmobiliario de Sudamérica, y Trovit, el portal global de compra y alquiler de inmuebles, analizamos la relación entre el espacio y precio de viviendas en venta en cada comuna, localidad, barrio, parroquia o alcaldía de 6 ciudades. Las capitales de Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, México y Perú formaron parte del estudio inmobiliario.
A continuación un gráfico que resume esta relación. La clave para analizarlo se resume en dos direcciónes: mientras más alto se ubica un punto, más grande la vivienda; y si se ubica más hacía la derecha, más cara. Cada punto simboliza un sector y su ubicación en el gráfico responde a los valores promedio de área y precio por metro cuadrado:
Para determinar si un barrio es costoso, económico, pequeño o grande, se definieron dos líneas promedio regionales:
- Departamentos: Área promedio = 85 m² | Precio promedio m² = USD 1.562
- Casas: Área promedio = 130 m² | Precio promedio m² = USD 1.302
Quito: ¿barato y grande?
La combinación puede parecer imposible pero no es ficticia. Quito tiene muchas zonas que pueden permitir a las personas ahorrar dinero y conseguir viviendas amplias. En las parroquias quiteñas los departamentos superan los 100 m² y las casas, los 150 m². En Guayllabamba, al norte de la ciudad, se pueden encontrar casas de 340 m² por USD 803 por m², el sector más barato de toda la región. Y en Nayón (nororiente de la ciudad), los departamentos alcanzan los 174 m², la zona con la segunda área más grande de la región, por un precio de USD 1.233 por metro cuadrado.
El 78% de las parroquias analizadas en Quito tienen departamentos con un espacio mayor al promedio regional (85 m²). Cumbayá tiene viviendas en estilo vertical por USD 1.493 y 134 m² de superficie. Ese es el precio más alto de la capital ecuatoriana.
“Hay un grupo de sectores conformado por: Iñaquito, Rumipamba, Mariscal Sucre, Jipijapa y Tumbaco que presentan características similares y atractivas al mercado inmobiliario. En promedio, ofrecen departamentos entre los 114 a 132 m² por un precio aproximado de USD 1.200 por m²”, explica Mariela Armendáriz, gerente comercial de Properati en Ecuador.
Solo 9 de las 41 parroquias analizadas tienen departamentos por debajo de la media regional (85 m²). Estos sectores se ubican en los extremos de la mancha urbana o en la zona sur de la capital.
En Quito, es más seguro encontrar casas que superan el promedio regional de superficie (130 m²). El 71% de las parroquias ofertan viviendas con un precio del metro cuadrado que no supera los USD 1.200. Es decir, tampoco alcanzan el promedio regional del precio (USD 1.302).
Nayón, Puembo y Cumbayá, ubicadas en el Valle de Tumbaco, resaltan por presentar viviendas que superan los 200 m² y en promedio, aproximadamente cada uno de cuesta USD 1.150 (el m²).
El panorama del resto de ciudades
Hay tendencias marcadas pero no definitivas para cada ciudad. Bogotá, por su parte, presenta un mercado de departamentos similar al de Quito. Hay varias localidades que ofrecen viviendas amplias por un precio inferior al promedio de la región. Las casas que se ofertan en Bogotá en cambio son cada vez menos, al igual que el espacio que tienen. Hay viviendas de este tipo muy pequeñas por un precio bajo.
Santiago de Chile y Buenos Aires ofertan viviendas (departamentos y casas) más pequeñas y con un precio más elevado respecto al resto de capitales. En ambas ciudades hay excepciones contadas que superan la superficie promedio regional o que tienen un precio por debajo de la media. Por lo general, se debe sacrificar una métrica por la otra.
Ciudad de México y Lima presentan una tendencia similar. Las capitales de México y Perú ofrecen mayores posibilidades de encontrar casas y departamentos con una mezcla de amplitud y un precio diverso (bajo el criterio de lo que significa barato y caro en cada mercado).
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Metodología
- Características del tipo de propiedad considerada para el análisis: departamentos de 2 y 3 habitaciones (ambientes) y casas de hasta 3 habitaciones.
- Solo propiedades en venta.
- Precio promedio y superficie promedio calculada por zona.
- Propiedades disponibles en oferta entre octubre y diciembre de 2022.
- No se consideraron zonas que no cumplían con una muestra mínima significativa de propiedades para calcular un promedio.
- Buenos Aires comprende barrios de Capital Federal.
- Santiago comprende comunas dentro de la Región Metropolitana de Santiago.
- Lima comprende distritos de la Provincia de Lima.
- Quito comprende parroquias dentro del Distrito Metropolitano de Quito.
- Bogotá comprende localidades urbanas de Bogotá Distrito Capital.
- La Ciudad de México comprende Alcaldías.
Departamentos en venta en Quito
